La multiplication de projets immobiliers dédiés aux seniors fait écho à une nouvelle conjoncture : si aujourd’hui la catégorie du troisième âge représente un peu plus de 10% de la population, Statistics Mauritius prévoit que 25% des Mauriciens auront plus de 60 ans d’ici 35 ans. Associé à cela, l’essoufflement des principaux piliers économiques locaux contraint l’Economic Development Board (EDB) à chercher de nouveaux pôles de croissance pour attirer les capitaux étrangers susceptibles de soutenir l’économie de l’île. La « Silver economy » est une piste fortement privilégiée.
Emettre de nouvelles dispositions d’obtention de permis pour les retraités étrangers (lire encadré) et favoriser l’éclosion des Smart Cities intégrant des résidences senior font partie des composantes validées par l’EDB pour attirer les retraités étrangers sur le territoire mauricien. Depuis le lancement de la résidence senior Les Jardins de Chantenay de Moka en 2012, d’autres promoteurs se sont positionnés sur cette niche de marché, en initiant ces projets qui répondent aux noms de Freedom Hill, Village Senior de Cap Marina ou encore Royal Green. Bien que garants des normes de confort et de sécurité spécifiquement exigées par ce profil de public, chacun veut faire la différence en faisant valoir un ADN particulier. Le promoteur Luxury Retirement Village Ltd, une filiale du N-G Group est à l’initiative de la construction de Royal Green, un village de retraite situé à Moka, partant du principe que tout le monde ne recherchant pas forcément le soleil et les cocotiers, favorisera plutôt un climat agréable. A Cap Tamarin, le groupe Trimetys, porteur de Freedom Hill, un projet qui s’articule autour d’une résidence senior, d’une maison de retraite et d’un EHPAD a conçu la première entité sur les avis émis par un groupe de quarante personnes réunies à cet effet. « Il s’agit d’une résidence de 63 appartements classiques de 55m2 à 180 m2, commercialisés entre Rs 6,4 et Rs 13 millions, et sur lesquels nous avons greffé des plus, comme des prises installées à 1m de hauteur, des ouvertures de porte de 1,20m au lieu de 90cm et des salles de bains adaptées aux personnes à mobilité réduite», selon Ashvin Seeboo, CEO du pôle immobilier du groupe. A Cap Malheureux, dans le nord, le Village Senior de Cap Marina porté par le groupe Evaco s’articulera, quant à lui, autour de 25 unités résidentielles comprenant des villas de 2 à 3 chambres (commercialisées à partir de Rs 10,9 millions) et dont la construction démarre l’année prochaine. Les Jardins de Chantenay, une structure développée par Senior Homes et opérationnelle depuis 2012 est celle qui a ouvert la voie. « A Moka, et donc à proximité de tous les services et sur un marché exempt de concurrence, tous les appartements ont été vendus aussitôt le projet annoncé », indique Sarah Heller, directrice de Senior Homes.
Abandon du projet de Beau Plan
Celle qui est aussi en charge du projet « Les Terrasses de Chantenay », de la Smart city de Beau Plan, indique cependant que ce dernier a été purement abandonné, car ne trouvant pas preneurs. « Persévérer dans cette voie alors que Senior Homes a consenti un investissement de Rs 500 millions pour monter le projet équivaudrait à prendre un risque trop important », explique t-elle. A cela une explication majeure : il semble que les seniors se projettent difficilement dans des structures qui ne sont pas sorties de terre. « Beau Plan est voué à devenir une vraie ville, mais les seniors, qui n’y voient pour l’instant que des champs de cannes, ont du mal à s’imaginer dans leur futur environnement ». Le pôle immobilier de Trimetys est lui aussi en butte à une difficulté : celle d’atteindre les 70% des ventes des unités de sa résidence senior, comme l’exige la réglementation qui encadre les ventes sur plan, pour lancer le début des travaux.
Au-delà d’être confronté à un public extrêmement pointilleux et demandant à être rassuré en permanence, rendant de fait le délai d’achat extrêmement long, Ashvin Seeboo évoque une autre problématique, celle du refus par la majorité des banques d’octroyer des prêts relais permettant à un acheteur potentiel de faire l’acquisition de son appartement en attendant que sa maison se vende. « Nous cherchons donc des solutions palliatives pour atteindre au moins les 70% de ventes requis pour démarrer les travaux et sommes en pourparlers avec des organismes qui les achèteraient pour les revendre ensuite». Sur les 63 appartements de la résidence senior de Freedom Hill, seuls 30 ont trouvé preneurs.
Ce sont les Mauriciens qui achètent
Sarah Heller et Ashvin Seeboo parlent d’une seule voie quant à la nationalité du profil d’acheteur en résidence senior, bien que l’on ne puisse pas proprement parler d’achat pour Les Jardins de Chantenay, mais d’achat d’un droit au bail à vie.
« Nos résidents sont majoritairement Mauriciens, bien que les étrangers peuvent y prétendre », précise la directrice de Senior Homes. Mais il semblerait que la lourdeur et la longueur des procédures à engager auprès de l’EDB sont telles que nombreux y renoncent. « 90% de nos acheteurs sont Mauriciens », admet aussi Ashvin Seeboo, que ce soit des enfants qui le fassent pour leurs parents, ou qu’ils achètent pour eux-mêmes, dans le cadre d’un investissement ou pour le mettre à la location en attendant le moment de l’occuper définitivement.
Les étrangers étant finalement plus enclins à se tourner vers un appartement de type R+2 ou vers un bien intégré à un PDS, pour les plus fortunés. Mais pour le public mauricien, ce type de produit a toute sa place selon le CEO du pôle immobilier de Trimetys. Principalement à cause d’une accélération du rythme de vie dans l’île qui a drainé, logiquement, depuis une dizaine d’années, un changement dans les mentalités. Les Mauriciens n’ont plus le temps de s’occuper de leurs parents et, acceptent désormais l’idée qu’ils puissent intégrer une résidence pour seniors. « Et il y a encore de la place pour des projets qualitatifs », soutient Ashvin Seeboo. Fort de cette certitude, Senior Homes qui a abandonné son projet de Beau Plan, se concentre par ailleurs sur un projet d’agrandissement de sa structure de Moka. Ce qui peut séduire, finalement, un senior mauricien ne vaut pas forcément pour un étranger.
A la recherche du concept qui frappe
Au-delà des garanties de sécurité et de calme, chaque projet phare en cours sur l’île est porteur d’arguments distinctifs. Dans le nord, Le Domaine de Grand Baie, à Mont Choisy, un développement immobilier de 155 appartements réunit le savoir-faire de 2 acteurs leaders sur leur marché respectif : le Groupe français Aegide Domitys et le local 2Futures qui en sont les co-promoteurs et principaux actionnaires. Fort de son expérience éprouvée dans la gestion de résidences services seniors (plus 80 résidences – 10.000 appartements), c’est Domitys qui assurera l’exploitation au quotidien du Le Domaine de Grand Baie. Dédiée aux seniors autonomes, la résidence propose des studios jusqu’aux 4 pièces et des espaces club d’une surface totalisant plus de 1000 m2 pour plus de bien-être: restaurant, bar, bibliothèque, piscine, spa, salle de fitness,… Pour les nombreux locataires des résidences Domitys en France (plus de 9.000 seniors), cette nouvelle résidence représente certainement l’occasion de venir séjourner à Maurice, destination particulièrement prisée par les Français, tout en conservant la qualité des infrastructures et des services auxquels ils sont déjà habitués pour des séjours courts, pour quelques mois ou de manière permanente. Mais il est bien entendu ouvert aux personnes d’une autre nationalité, comme aux Mauriciens. Au sein du village intégré et intégrateur de toutes les générations de Cap Tamarin, la résidence senior Freedom Hill dédiée aussi aux seniors autonomes a misé sur de nombreux espaces et services communs telles que salles de jeux et de restauration, réception, plus un service à la carte qui n’est pas obligatoire : ménage, buanderie… ect. Le Village Senior intégré au programme Cap Marina se trouve sur un site d’exception qui valorise les espaces naturels, traversé par un canal sur lequel il sera possible de se rendre d’un point à l’autre du complexe en kayak et, pour le moins original, accueillant deux musées (l’un abritant une collection rare de coquillages et l’autre dédié à l’histoire des pirates et des corsaires). Sans parler d’un immense espace commercial avec supermarché, de nombreux services, d’une salle de gym, d’un restaurant gastronomique, etc… La construction se fera en plusieurs phases et les travaux démarrent dès l’an prochain. Un maître mot pour tous les promoteurs: placer les seniors au cœur de la vie, en leur proposant de profiter d’espaces récréatifs à travers lesquels se tissent les liens et les sortir de l’isolement, un mal qui frappe durement cette tranche d’âge.
