Vaste chantier que d’aborder la question immobilière à Maurice. Complexe, évolutive, nous tenterons ici d’en éclairer divers aspects afin d’aider ceux qui le désirent à réaliser leur rêve bien compréhensible de résider au paradis…
Il y a 20 ans, le gouvernement mauricien lançait un programme en collaboration avec l’EDB (Economic Development Board, ex-Board of Investment) qui allait modifier profondément le paysage immobilier de l’île puisqu’il accordait aux étrangers, dans un cadre légal bien précis – l’Integrated Resort Scheme (IRS) – la possibilité d’acquérir une résidence à Maurice.
Le temps passant, et pour diverses raisons (pragmatiques, opportunistes, économiques, contextuelles), la vie immobilière a évolué et s’est étoffée de nouvelles offres, de nouvelles demandes, de nouveaux cadres légaux.
Au départ, les programmes réservés aux non-citoyens avaient pour but de bien séparer ce marché et le marché local afin de ne pas faire exploser les prix pour la population mauricienne. En effet, résider à Maurice comporte beaucoup d’atouts pour les étrangers : stabilité politique du pays, indépendance des organes judiciaires, cadre légal de l’investissement immobilier, fiscalité très clémente, et même s’ils s’installent plus pour le lifestyle que pour un pur retour sur investissement, le risque demeurait de désorganiser économiquement la vie mauricienne.
Cependant, la vie est mouvement, ne se fixe pas dans des textes pour l’éternité et quelques signaux montrent une porosité entre les deux marchés qui, à long terme, pourrait prendre de l’ampleur…
Quelques chiffres
Il y a plus de 4000 acheteurs étrangers à Maurice dont certains peuvent posséder plusieurs biens. Ils représentent plus de 60 nationalités. L’île porte plus de 120 projets résidentiels.
Le secteur immobilier est le plus gros pourvoyeur d’investissements directs étrangers (IDE) à Maurice puisque son volume représente 50 à 60% de la totalité des IDE annuels. Cette tendance est une constante des dernières cinq années (2017-2021). Il est probable qu’elle perdure pour l’année 2022.
Cela correspond à 5,5 à 6 % du PIB. En 2021, le ratio était de 6,1 %.
En moyenne, le budget en vente locale se situe entre 7 et 10 millions de roupies, sur le marché étranger, entre 5 et 600 000 euros…
Les cadres juridiques
Un étranger peut acquérir une large palette de biens immobiliers : villa, maison, appartement, penthouse, duplex, terrain à bâtir.
L’acquisition d’un bien résidentiel lui est permis sous 6 différents programmes immobiliers, tous administrés légalement par l’EDB.
Integrated Resort Scheme (IRS)
Resort de luxe exclusif combinant des résidences haut de gamme et des installations telles que marina, parcours de golf, restaurants, spa et divers services hôteliers.
Real Estate Scheme (RES)
Développement résidentiel de luxe niché dans un domaine intime et exclusif, pour étrangers disposant de hauts revenus.
Property Development Scheme (PDS)
Résidences de luxe exceptionnelles combinées avec des aménagements de loisirs haut de gamme ainsi que des services de gestion quotidienne.
Appartements R + 2
Appartements situés dans des immeubles en copropriété d’au moins deux niveaux au-dessus du rez-de-chaussée (R + 2). Le prix de vente ne doit pas être inférieur à 6 millions de roupies (ou la somme équivalente dans une autre devise). Le R+2 permet aux non-citoyens avec ou sans occupation permit d’investir dans un ou plusieurs appartements pour des sommes moins importantes.
Smart City Scheme (SCS)
Développements mixtes à grande échelle intégrant des bureaux, des espaces résidentiels, commerciaux, éducatifs et médicaux ainsi qu’un volet loisirs dont les piliers sont innovation, développement durable et qualité de vie.
Sous ce cadre légal, s’inscrit également un concept naissant mais promis à un bel avenir : les Smart Villages, campagnards et connectés !
Invest Hotel Scheme (IHS)
Projets Hôteliers qui permettent l’acquisition d’une chambre ou d’une unité résidentielle.
Il est à noter qu’un nouveau programme est en cours d’élaboration : le « Sustainable City Scheme ». Il devrait entrer en vigueur dans les mois qui viennent.
Tout bien de plus de 375 000 $ ouvre droit à une résidence permanente. En deçà de cette somme, il est possible d’investir aussi avec un simple visa tourisme sans permis de résidence si la durée de vos séjours est inférieur à 6 mois. Ces deux types de bien peuvent par ailleurs être rentabilisés par des locations courtes ou longues.
Financement d’une acquisition immobilière
L’étranger qui dispose de cash peut ouvrir un compte dans une banque à Maurice en devises (Euro, Dollars…) et investir en paiement comptant ou en prêt in fine sans hypothèque sur le bien.
En cas de ressources insuffisantes, il faudra emprunter. Pour Tess d’Halluin, consultante en investissement immobilier, deux options se présentent alors :
- Emprunter auprès d’une banque française qui exigera une garantie en France, comme une hypothèque sur un immeuble situé sur le sol français ou un nantissement sur un contrat de placement. Bref, la banque fera tout pour conserver l’argent du demandeur au sein de son établissement… Les banques françaises (et les assurances) se sentent d’autant plus légitimes à « fixer » leurs clients que la loi Sapin 2 les autorise, sur les contrats d’assurance vie en euros de droit français, à utiliser leur faculté de blocage en cas de décollecte massive, les empêchant de disposer librement de leur argent !
- Emprunter auprès d’une des 21 banques de Maurice. Il faut alors un apport de 30 à 40 % pour obtenir un prêt sur une durée de 15 à 20 ans et n’excédant pas l’âge de 60 ans du demandeur.
Un marché évolutif
Vingt ans après le lancement du premier programme à destination des étrangers, l’IRS, l’expérience acquise, l’évolution du monde et les nouvelles offres changent légèrement la donne et ce n’est sans doute pas par hasard que le gouvernement mauricien, après avoir multiplié au cours de ces vingt années les cadres légaux, a annoncé, dans le discours du budget 2022-2023, que les ressortissants étrangers résidant à Maurice pourraient dorénavant acquérir directement sur le marché local un bien résidentiel en dehors des programmes immobiliers actuels. Cela répond-il à une demande grandissante de citoyens européens inquiets de l’avenir sur le Vieux Continent (guerre en Ukraine, crise financière à venir…) ou à d’autres impératifs ? L’annonce n’est pour le moment pas traduite en textes (décret ou loi) qui lui permettraient d’entrer en vigueur, ceux-ci étant à l’étude, mais devrait prendre effet dans un avenir proche. Quoi qu’il en soit, l’événement témoigne de l’évolution des autorités en cette matière.
Autre signal d’une porosité grandissante entre les marchés expatrié et local : la réalisation de domaines résidentiels où cohabitent des programmes indépendants tels que, par exemple, des IRS et de simples programmes immobiliers pour locaux, partageant des infrastructures ou des équipements communs. Ainsi en est-il du Village d’Azuri dont le syndic, Guy-Régis Fanchette, explique que le code civil autorise un tel regroupement, leur gestion commune se faisant au sein d’une Association Foncière mère.
Cette évolution s’incarne également depuis 2015 (15 ans après la naissance de l’IRS !) avec la création, par le gouvernement, du Smart City Scheme qui s’adresse a priori à la classe moyenne mauricienne ( 5 à 7 % de la population gagne plus de 50 000 roupies par mois) mais dans lequel un étranger peut investir des sommes moins importantes que dans les programmes résidentiels de luxe…
Un nouveau phénomène témoignant de flux inédits sur le marché immobilier – et qui n’avait sans doute pas été anticipé en 2000 – est lié au temps qui passe (passage dans le « quatrième âge » de propriétaires étrangers qui désirent alors se rapprocher de l’Europe, décès…) : la revente de résidences. Outi de Falbaire, CEO et fondatrice de Barnes Mauritius, constate cette année, pour la première fois dans son activité, une bascule : le volume des reventes a dépassé celui des ventes en état futur d’achèvement (VEFA, ou vente sur plans) !
Enfin, un autre groupe d’investisseurs se profile : la diaspora mauricienne, sur laquelle comptent beaucoup d’agents immobiliers affectés un temps par la crise sanitaire. Vivant hors du pays, importante en nombre et en revenus supérieurs aux locaux, en quelque sorte intermédiaire entre les deux marchés, citoyen et non-citoyen, c’est peut-être elle qui nourrira leur rapprochement.
Quelques conseils pour éviter pièges et embûches
Pour éviter les mauvaises surprises (il y en a eu quelques-unes), des mesures ont été prises, parmi lesquelles la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) accordée par les banques. En cas d’impossibilité pour un promoteur d’assurer finalement le financement d’un bien vendu sur plans (VEFA), la banque garantit ce financement. Sans une GFA en poche et les différents permis nécessaires, le programme ne pourra pas être mis en œuvre.
Plus généralement, il faut dans un premier temps, se renseigner sur les prix, sur le promoteur (ses réalisations, sa capacité financière…), puis s’entourer de personnes compétentes, de consultants sérieux, éviter les courtiers informels en immobilier qui ont trop souvent une vision limitée du sujet, approcher des agents immobiliers enregistrés. Ici, tout le monde peut s’improviser agent immobilier et 80 % n’en ont pas les compétences. De ce point de vue, Jérôme Goulefer, agent immobilier depuis 25 ans et CEO de French Immo Consulting Ltd, prêche vivement pour un label de qualité et une association professionnelle dûment agrémentée par le gouvernement qui devrait voir le jour dans un avenir proche.
Tout achat d’un bien immobilier doit se faire devant notaire ! Et quoi qu’il en soit, il est recommandé de se tenir au courant des lois, régimes, procédures ou annonces sur le secteur immobilier à Maurice. Chaque acquisition est couverte par l’EDB, organisme de référence pour tout ce qui concerne la législation immobilière sur l’île.
