L’immobilier a le vent en poupe. Les différents projets de Smart City apportent une nouvelle fraîcheur au secteur et certaines agences mauriciennes bien inscrites dans l’immobilier de grand standing démontrent leurs capacités à se repositionner en développant des stratégies diasporiques. D’autres vont encore plus loin, en s’appuyant notamment sur le réseautage professionnel international qui offre à la destination mauricienne une plus forte visibilité au plan global.
« L’ouverture de nos frontières depuis le 1er Octobre ramène beaucoup d’activités, mais surtout de transactions. Nous ne nous attendions pas à autant d’arrivées d’acquéreurs qui viennent avec un vrai projet d’achat », nous confie Philippe De Beer, le directeur de l’agence Park Lane. A Maurice, la fermeture des frontières pendant presque 18 mois a eu un impact négatif sur les résultats des promoteurs d’immobilier de prestige. Il y avait de l’intérêt, certes, mais très peu de transactions concrètes.
Chez Trimetys, l’agence responsable de la promotion de Cap Tamarin, le DG du pôle immobilier, Ashvin Seeboo ne cache pas son ravissement : « Nos carnets de rendez-vous se remplissent rapidement depuis l’ouverture des frontières. Nous avons déjà matérialisé des signatures ! ». « L’ouverture des frontières aura certainement un impact très positif et nous imaginons que les promoteurs mettront les bouchées doubles pour rattraper le retard pris », estime Nicolas Bathfield. Le financier a vu juste : le marché international a bel et bien repris depuis l’ouverture des frontières, en octobre.
De solides apports à l’économie mauricienne
« Avant la crise du Covid, le montant des flux liés aux investissements immobiliers a été de plus de MUR 16mds en 2019. Ce montant a été divisé de moitié en 2020 à MUR 8.5mds. Pour le premier semestre 2021, Maurice a enregistré un revenu de MUR 2.26mds selon la Banque Centrale (BOM) », commente Nicolas Bathfield, de Victoria Capital. Regroupant des financiers spécialisés dans la gestion de patrimoine et, l’immobilier faisant partie du patrimoine, ce cabinet est idéalement placé pour scruter les indicateurs de l’activité du secteur.
Ce secteur de l’économie repose sur l’idée de pouvoir proposer des biens immobiliers aux non-mauriciens de manière encadrée. Auparavant, les étrangers étaient éligibles au permis de résidence permanent à partir d’un investissement immobilier de 500 000 dollars US. Aujourd’hui, le seuil a été ramené à 375 000 dollars US. De nombreux avantages fiscaux et non fiscaux sont également accessibles aux investisseurs qui se sont inscrits dans les différents plans formulés jusqu’ici : IRS, RES, PDS. Ces différents programmes ont commencé avec des projets très haut de gamme et donc assez onéreux. Aujourd’hui les projets se comptent par centaines avec une fourchette de prix assez large.
On réalise l’importance de ce secteur pour l’économie locale dès que l’on considère la part très élevée en termes d’Investissements Directs Etrangers (IDE) que représentent les flux liés à l’immobilier. Les divers programmes, on le voit bien, permettent d’attirer de nombreux étrangers fortunés, de générer des flux d’IDE, aux propriétaires terriens de développer des produits à forte valeur ajoutée et contribuent au développement du secteur financier, notamment au niveau du « wealth management ».
Les financiers, cependant, ne considèrent pas seulement les recettes engrangées mais aussi la création de valeur sur le long terme. « C’est bien de pouvoir proposer un choix aux investisseurs mais il faut cependant être prudent. Il faut être conscient qu’à force de vouloir développer à tout va, notre île perdra de son charme, de sa beauté et surtout de son caractère exclusif. Il faut donc protéger cette opportunité en protégeant notre environnement sous toutes ses formes », explique le conseiller en investissements. Il prône donc « une vision de long terme, et une vision réfléchie ».
Smart City, l’urbain s’invite à la campagne
Le Smart City Scheme est le dernier plan en date qui permet aux Mauriciens comme aux étrangers d’acquérir un bien en toute propriété avec un assouplissement du seuil minimum d’investissement aux étrangers. Ce programme plus récent est couplé au Mauritian Diaspora Scheme qui permet aux Mauriciens de l’étranger de s’enregistrer pour bénéficier de l’exemption du droit d’enregistrement à l’achat d’un bien immobilier.
Pas étonnant donc de voir les Mauriciens se tourner vers l’investissement immobilier, une valeur sûre, voire une valeur refuge, pour certains contrairement aux valeurs mobilières de placement. Chez Trimetys, on nous confirme « un regain d’intérêt pour la pierre après le deuxième confinement, soit en avril de cette année ». « Nous avons commercialisé un gros volume de vente dont 85% aux Mauriciens », précise Ashvin Seeboo.
L’investissement des Mauriciens dans le foncier pourrait aussi s’expliquer par « des dispositions fiscales plutôt favorables en matière immobilière prévues par la dernière loi des finances pour les primo-accédants et, de manière générale, pour tout acquéreur (mauricien) de biens résidentiels : le « Home Ownership Scheme » permettant à l’acquéreur de se voir rembourser 5% du prix d’acquisition en cas d’acquisition réalisée sur l’année financière actuelle », observe la notaire Mariette Belcourt.
Certes, ces avantages fiscaux ne sont pas négligeables, mais ce qui semble motiver les acquéreurs Mauriciens, c’est la perspective de voir leurs biens prendre de la valeur. En somme, la valeur des biens dans les villes traditionnelles parvient difficilement à s’apprécier. A l’opposé, la formule de Smart City offre l’avantage d’un cadre d’aménagement planifié selon des critères plus conformes aux nouvelles exigences urbaines : une proximité des commerces et des services favorisant des déplacements courts (un quart d’heure) réduisant ainsi l’empreinte carbone, l’intégration de ces nouvelles agglomérations à des zones vertes sanctuarisées, et de nombreuses formes de médiation culturelle pour une interaction sociale harmonieuse avec les villages environnants.
Le projet Cap Tamarin, initié depuis 2018 sur les terres des Jhuboo, a atteint un stade d’avancement qui donne une idée concrète des aspects fonctionnels d’une Smart City. La nouvelle agglomération a offert une extension au village côtier qui peut désormais envisager son développement avec l’apport de nouveaux résidents et des activités liés au tourisme.
Toujours à l’ouest, Medine continue de développer son projet Unicity, son Smart City initialement lancé autour d’un pôle éducatif orienté sur le tertiaire. Après son centre commercial à l’entrée de Flic-en-Flac, et son centre sportif, c’est maintenant que se développe Oceanside, la première phase de son projet résidentiel.
On pourrait penser que ce sont principalement les régions côtières qui attirent davantage ce type de projets, mais c’est loin d’être vrai. En fait, c’est au centre de l’île que vont s’opérer les transformations les plus significatives. La commercialisation au public de « Corner Est» démarre dans la deuxième quinzaine de novembre 2021. Il s’agit d’un nouveau bloc à usage mixte dont la construction s’achève aux Promenades d’Helvétia, situé à l’entrée du quartier. Son offre se composera de commerces, de bureaux, d’appartements et d’un magnifique penthouse. La Promenade, elle-même reliera à terme les quartiers de la ville, de Telfair à L’Avenir. Car, plus qu’une agglomération urbaine, comme c’est le cas pour les autres projets, ENL Property est en train de bâtir une véritable ville au centre de l’île. On en voit graduellement les différents pôles sortir de terre. A Telfair, il y a eu la conception de The Echo. Cet immeuble composé de locaux commerciaux au rez-de-chaussée, se trouve aussi à proximité de la Promenade, qui se présente désormais comme une belle avenue piétonne.
Ce tout dernier développement d’Oficea, sur une surface de 5 254 m2, se situe entre les deux autoroutes du pays, à cinq minutes en voiture des pôles d’affaires et commerciaux d’Ébène et de Bagatelle, expliquait Alvin Harry, le manager responsable du développement chez Oficea. Entretemps ENL Property a conclu des accords avec les autorités pour de nouveaux aménagements routiers sur la M1 et la M3, pas seulement pour fluidifier le trafic mais surtout pour doter Telfair de quatre points d’accès et en faire le centre-ville de Moka. On comprend alors que PWC, par exemple, ait saisi l’offre aux entreprises de devenir propriétaires de leurs bureaux.
Propulser l’offre locale à l’international
La branche mauricienne de Barnes-International vient de mener son deuxième Open House. Pour sa première édition, à Floréal, elle avait obtenu une vingtaine de visites, et la maison avait été très rapidement vendue. Cette fois, pour ce bien plus cher, elle a obtenu une dizaine de visites, avec les visiteurs BARNES et les visiteurs venant de leur partenaire La Redoute.
Le marché immobilier international, en revanche, est extrêmement actif et réactif. L’activité est là, mais il faut comprendre que l’immobilier de prestige est un segment du marché immobilier qui nécessite des compétences différentes de l’immobilier intermédiaire. « L’ile Maurice s’étant positionnée sur ce segment pour son immobilier accessible aux étrangers, il est essentiel d’avoir une vraie représentation internationale et un rayonnement global. Il faut en comprendre les dynamiques, créer des partenariats entre confrères à l’international », explique Philippe de Beer. C’est ainsi que Park Lane a pris tout le secteur de court, au tout début d’octobre, en proposant des biens situés hors du territoire mauricien. Des biens de prestige. L’agence mauricienne propose, en effet, propose au 107e et 108e étage du Burj Khalifa à Dubaï. En s’appuyant sur la force de son réseau LeadingRe (présent dans plus de 75 pays), Park Lane Properties peut ainsi vendre la destination mauricienne et se positionner en même temps sur d’autres destinations. En somme, certains promoteurs de ce secteur appréhendent désormais la commercialisation des biens un peu comme une performance olympique : plus haut, plus loin et plus cher !
Soutien financier de l’AFD à la construction durable
SUNREF Maurice, le label de finance verte de l’Agence française de développement (AFD), animait le mercredi 27 octobre dernier au Caudan Arts Centre à Port-Louis un atelier sur le thème de la construction durable.
L’intégration de critères d’efficacité et de conservation énergétiques dans le code du bâtiment figure parmi les engagements de Maurice dans sa Contribution Déterminée au niveau National (CDN) soumise, en amont de la COP26, à la Convention-cadre des Nations unies sur les changements climatiques (CCNUCC). On devrait donc s’attendre à ce que le secteur soit régi par de nouvelles réglementations.
SUNREF propose une assistance technique gratuite pour permettre au secteur du bâtiment de conjuguer les opportunités et les contraintes dans le contexte du changement climatique. Car, l’investissement en vue d’une meilleure efficacité énergétique peut représenter jusqu’à 16% des emprunts sur un projet de construction.
Pour être éligibles à un financement de SUNREF Maurice, les projets de construction durable devront faire la distinction entre les dépenses liées à l’adaptation au changement climatique et celles consacrées à l’atténuation au changement climatique afin « d’articuler les financements, au mieux, sur les deux thématiques». Les prêts de moins de Rs 10 millions peuvent être approuvés directement par les banques partenaires (MCB, SBM et AfrAsia) à travers une procédure simplifiée.
Ceux qui se retrouvent dans la deuxième catégorie (prêt d’un montant maximal de Rs 200 millions) doivent faire l’objet d’une évaluation technique approfondie. La gestion de l’Assistance technique (AT) de SUNREF Maurice a été confiée à Business Mauritius, entité responsable de la coordination des institutions du secteur privé.